Подготовительные этапы перед строительством дома

Большинство тех, кто планирует строить свой дом, имеет массу вопросов относительно очередности последующих действий. Многие из них даже не предполагают, сколько времени может занять тот или иной этап. В данной статье вы сможете найти ответы на эти вопросы.

Задумываясь о строительстве частного дома, следует выполнять действия в следующем порядке:

1. Определение пятна жилой застройки;
2. Проведение геологических и геодезических работ;
3. Покупка проекта дома;
4. Выбор надежного подрядчика, который сможет качественно выполнить свою работу;
5. Получение разрешительных документов на проведение строительных работ;
6. Подготовка земельного надела к проведению строительных работ.

Стоит знать! Все выше перечисленные мероприятия могут занять не менее 62 дней. Следовательно, если вы планируете начать строительство дома в первых числах марта, то приступать к активной подготовке следует не позже середины декабря (тем более, что впереди будут еще и новогодние праздники).

Все вышеназванные пункты являются обязательными для выполнения. Более подробно о каждом из них поговорим далее.

Определение пятна жилой застройки в местной архитектуре

Довольно часто бывают ситуации, что участок есть, но не в любой его точке можно построить дом. Именно поэтому следует получить сведения о том, какая территория пригодна для строительства, а какая нет. Иными словами – следует определить пятно жилой застройки. Свои ограничения будут вносить расположенные на соседних участках различные объекты и зеленые насаждения, линии коммуникации, как уже проложенные, так и те, которые планируют прокладывать. Всю нужную информацию можно получить в архитекторском отделе местной администрации.

Если в этой организации имеется генеральный план вашего населенного пункта, то у вас есть возможность получить данные о своем участке из данного документа.

Идеально будет, если вы сможете предоставить архитектору результату геодезического исследования своего участка (об этой процедуре пойдет речь позже).

Информация о вашем земельном участке подается архитекторским отделом в произвольной форме, поскольку для частного строительства не утверждена определенная форма документа. По этой причине нет и четкого перечня необходимых документов, на основании которых предоставляется эта информация.

Стоит знать, что данная услуга является бесплатной.

На сегодняшний день далеко не каждый застройщик обращается в архитекторский отдел за получением необходимой информации. Причиной тому является незнание, что любые постройки и объекты, находящиеся на соседних участках, а также проложенные линии коммуникаций накладывают определенные ограничения на границы пятна застройки. Это значит, что если габариты здания будут выходить за пределы пятна застройки, то получить технический паспорт на домне удастся. Единственный вариант в таком случае – это замена проекта дома.

Чтобы избежать такой ситуации, мы рекомендуем все-таки получить данные о пятне жилой застройки в местном отделе архитектуры. Только так вы будете уверенны, что никакие нормы не будут нарушены в процессе возведения дома на вашем участке.

Стоит знать еще один нюанс: ограничения относятся непосредственно к жилому дому. Для размещения на участке, например, гаража, уже вступают в силу другие требования.

Временные рамки данного этапа: отдел архитектуры может предоставить вам все необходимые данные по пятну жилой застройки не ранее, чем через семь дней.

Проведение геологических и геодезических изысканий

Без определения геологических характеристик грунта на участке невозможно переходить к следующим этапам. Именно геологическая разведка земельного надела может стать удачным началом осуществления проекта.

Проведение геологических исследований даст информацию о том, какой тип грунта на вашем участке, какова степень его промерзания, какова глубина залегания грунтовых вод, какова просадочность почвы под давлением здания и т.д.

Имея на руках такие данные, можно будет адаптировать фундамент здания под имеющийся тип грунта.
Правильно адаптированный фундамент позволит предотвратить появление трещин стен здания и не даст сырости и плесени поселиться в доме.

К слову, наша компания оказывает услугу адаптации фундамента здания, которая является дополнительной.

Качественно проведенные геологические исследования позволят сэкономить довольно существенную сумму, которая потребовалась бы для проведения капитального ремонта в будущем. Неверным является и мнение, что гораздо выгоднее получается заливка более мощного фундамента, чем проведение геологических исследований, поскольку фундамент является одной из самых затратных статей возведения жилого дома. Проведение геологических исследований и адаптация фундамента суммарно обойдутся дешевле, чем вложения на усиление фундамента просто на всякий случай.

Стоит знать, что ни одна строительная компания, которая дорожит своей репутацией, не станет строить здание, не проведя геологических исследований. Исследования будут проводиться в любом случае. И в любом случае оплачивать их будете вы. Но у вас есть выбор: самостоятельно найти подрядчика, который осуществляет геологические и геодезические исследования, или предоставить застройщику выполнение еще и этой услуги.

К слову, мы также осуществляем геологические и геодезические исследования.

Проведение геодезической съемки

Перепады высот – это та информация, которая необходима для оформления проектной документации на ваш дом. Проведение топографической съемки может предоставить эти сведения.

Проведение геодезической съемки дает возможность:

• Определить, где именно на участке оптимально расположить здание (выявляется область, которая нуждается в минимальных действиях для выравнивания пятна застройки);
• Просчитать, каков будет объем земляных работ. А также в ходе проведения топографической съемки будет определено место, где будет минимальный объем земляных работ, что даст возможность не тратить лишние деньги;
• Определить отметку чистого пола в проекте, а это значит, что строители получат данные, на какой глубине необходимо будет закладывать фундамент.

Принимая во внимание данные топографической съемки можно привязать дом к участку.

Стоит знать, что геодезические и геологические исследования проводятся одновременно. 

По завершении первых двух этапов, когда есть информация о возможном расположении дома на участке, и данные геологических и геодезических исследований, можно приступать к выбору проекта дома. Принимая во внимание полученные данные, можно:
точно определить оптимальные параметры здания;
осуществить подготовку проектной документации с адаптированным фундаментом здания и привязкой к конкретному земельному участку.

Временные рамки данного этапа: результаты работы геодезистов и геологом можно получить по истечении семи дней после выезда специалистов на участок.

Покупка проекта дома

Польза покупки проекта дома не оставляет сомнений в его необходимости:

• Проект, который будет учитывать все требования и пожелания владельца и членов его семьи, является гарантией того, что дом будет таким, каким его задумывали;
• Проект поможет контролировать действия строительной компании;
• Проектная документация станет базой, которая будет принята за основу для расчета сметы;
• Проект поможет понять следующим подрядчикам, как предыдущие подрядчики возводили дом;
• Проект позволяет существенно сэкономить время постройки здания.

Иными словами – проект является руководством для строительной компании по строительству данного дома.

Выбор дома представляет собой довольно масштабной задачей, которую рекомендуется разделить на несколько этапов:

1. Первое, с чего следует начать,– это определить этажность дома;
2. После – составить перечень комнат и прописать назначение каждого помещения;
3. Имея эти данные, можно переходить к расчетам размеров дома, который обязательно должен уместиться на пятне застройки.

Такой детальный подход даст возможность выбрать идеальный для вашей семьи дом с учетом ваших финансовых возможностей.

О том, как правильно выбрать проект дома, мы уже рассказывали. Если вам интересны эти материалы, вы можете их найти в нашем «Блоге».

Перед покупкой типового проекта дома следует обязательно заказать адаптацию фундамента в проектном бюро, поскольку типовой проект подготавливается с учетом усредненных характеристик грунта. Адаптация фундамента позволит принять во внимание характеристики типа грунта на участке, где будет возводиться дом. 

Подводя итоги данного пункта, можно сказать, что, если определиться с площадью дома, его этажностью и количеством комнат, становится гораздо проще выбирать проект дома из огромного количества имеющихся вариантов, поскольку вы сразу сможете отсеять те, которые вас не подходят под ваши требования.

Временные рамки данного этапа:

1. Чаще всего нашим клиентам необходимо для выбора проекта две недели;
2. Еще столько же времени потребуется на проведение адаптации фундамента;
3. Еще семь дней необходимо для подготовки эскизов и генерального плана, что позволит в будущем ускорить получение строительного паспорта;
4. Еще три дня на доставку проектной документации в ваш населенный пункт.

В итоге: 38 дней уходит на выбор и покупку проекта дома.

Примите к сведению: это количество дней является актуальным только в том случае, если вы не собираетесь вносить правки в разработанный проект, а также того, когда нет необходимости его адаптации к государственным строительным нормам. Если же планируются какие-то изменения, то к этим 38 дням можно смело прибавить еще от 14 до 45 дней (в зависимости от количества вносимых правок).

Если вы уже имеете на руках результаты геологических исследований, размеры пятна застройки на своем участке и проектную документацию, то можете смело приступать к выбору подрядчиков и начинать оформлять строительный паспорт.

Выбор надежного подрядчика, который сможет качественно выполнить свою работу

Если проект уже выбран, то вам проще будет объяснять свои пожелания и требования подрядчику, а это существенно упростит общение между вами.

Мы разработали для своих клиентов тендерное предложение, которое представляет собой смету, где не проставлены цены. Этот документ упростит вам выбор подрядчика, поскольку подрядчики самостоятельно проставляют цены на свои услуги и стоимость используемых материалов. Клиент, сравнив тендерные предложения от разных подрядчиков, сможет выбрать оптимальный для себя вариант.

Чтобы выбрать надежного исполнителя, следует принять во внимание ряд нюансов:

1. Тщательно изучите всю опубликованную на веб-ресурсе подрядчика информацию. Любая уважающая семя компания разместит на своем сайте примеры свои работ. Обычно они размещаются в «Галерее». В этом разделе можно ознакомиться с уже построенными домами, которые представлены на фотографиях с разных ракурсов. Также фото демонстрируют различные этапы строительства домов, что также является подтверждением профессионализма компании. Обязательно прочитайте отзывы клиентов. Желательно поискать отзывы и на сторонних сайтах. Шаблонность отзывов должна насторожить. Реальные отзывы будут развернутыми, с подробностями и пояснениями выставленной оценки;
2. Найдите время посетить офис компании. Общение онлайн – это хорошо, но посетить офис, чтобы пообщаться с сотрудниками компании и самостоятельно оценить их желание сотрудничать и возможность воплощать в жизнь нестандартные решения. Многие строительные компании готовы возводить только дома по шаблонным проектам. При этом они не вносят никаких правок в проект дома и не идут на какие-либо уступки клиенту.
3. Пребывая в офисе компании, не постесняйтесь уточнить, есть ли у них в штате прораб и закупщик. Стоит насторожиться, если компания не приняла на работу таких специалистов, поскольку уважающая себя компания не станет полагаться только на услуги субподрядчиков. Обязательно уточняйте, каким именно образом будет контролироваться качество выполняемых работ;
4. Не поленитесь съездить на экскурсию на объект, который компания строит в данный момент. Не бойтесь спрашивать об интересующих вас вопросах. По ответам и окружающей обстановке вы сможете понять, насколько профессиональны исполнители, и увидеть реальное качество работ;
5. Не отмахивайтесь от составления подробного договора и не менее подробной сметы. Эта документация будет вашей гарантией для вас и ваших финансов, если возникнут какие-то спорные моменты. Если вы будете иметь на руках всю необходимую проектную документацию, то всегда сможете просчитать необходимую сумму. А это позволит существенно сэкономить не только время, но и нервы.
6. Обязательно узнайте, какую гарантию предоставляет строительная компания. Если вы слышите разного рода отговорки («Мы такие классные, что гарантия вам не понадобится»), то стоит задуматься, а действительно ли вам подходит данный исполнитель? Любая строительная компания, которая действительно дорожит своей деловой репутацией, предоставляет гарантию на качество выполненных работ. В большинстве случаем этот гарантийный срок стартует от 10 лет.

Теперь, когда вы знаете нюансы, на которые стоит обратить внимание при выборе подрядчика, вам будет проще выбрать действительно надежного исполнителя.

Временные рамки данного этапа:

Не лучший вариант впопыхах принимать решение о сотрудничестве. Строительная компания должна быть надежной, ведь она будет отвечать за надежность вашего жилья и его комфорт.

Оптимально будет потратить на выбор подрядчика две недели.

Получение разрешительных документов на проведение строительных работ

Эти документы необходимы для беспроблемного введения дома в эксплуатацию, возможность подключения коммуникаций, оформления прописки жильцов дома. Имея на руках строительный паспорт, вы можете быть уверенны, что строительство никто не смоет остановить. Не лучший вариант оформлять разрешительные документы уже в процессе строительства или, тем более, после его завершения. Поскольку, если будут обнаружены какие-либо несоответствия государственным строительным нормам, утвержденным на законодательном уровне, то одним только штрафом (а он не маленький – до пятисот минимальных зарплат) отделаться не удастся. Очень может быть, что стройку придется не только остановить, но и снести. А после придется вносить изменения в проект, и начинать строительство заново. Можете ознакомиться со статьей 96 КоАП и пунктом 1 статьи 97 УК.

Оформлять разрешительные документы лучше уже после покупки проекта и одновременно с поиском подрядчика.

Получить разрешительные документы можно в отделе архитектуры местного органа самоуправления (вы там брали сведения для определения пятна застройки).

Необходимый пакет документов:

Документы на землю;
Документы, подтверждающие личность владельцев земли;
Копию отчета о проведенных геодезических исследованиях;
Эскизные намерения застройки – мы представляем все необходимые документы в пакете «все для согласования».

Временные рамки данного этапа:

Если у вас в документах не допущено никаких ошибок, то строительный паспорт вы можете получить уже через 14 дней.

Теперь пора приступать к последнему подготовительному этапу.

Подготовка земельного надела к проведению строительных работ

Этот этап включает в себя очень важный период – подготовку строительной площадки. К ней можно приступать тогда, когда вы уже имеете на руках всю необходимую разрешительную документацию.

Приступать к подготовке следует заранее, чтобы, когда вы определитесь с исполнителем, не терять время.

Что следует подготовить:

1. Необходимо обеспечить беспрепятственное передвижение строительной техники по участку;
2. Если компания не предоставляет для своих сотрудников техническое помещение, то вам необходимо обеспечить его наличие самостоятельно;
3. К строительной площадке следует подвести электричество;
4. Обеспечьте доступ к воде – пробурите скважину или договоритесь с соседями о временно доступе к их колодцу или скважине;
5. После завершения подготовительных работ можно начинать строительство дома.

На сегодняшний момент найти строительную компанию не составляет особого труда. Но вам стоит помнить, что качество работ должно быть главным критериев выбора исполнителя, поскольку далеко не все допущенные при строительстве ошибки можно исправить. Поэтому, прежде, чем выбрать строительную фирму, учтите все нюансы, о которых мы раскали, и только после этого примите правильное решение.

Временные рамки данного этапа:

Самым хлопотным этапом является подведение и подключение электрики. Обычно службы электросетей пытаются уложить в 90 дней. Если вы не хотите ждать так долго, можете договориться с соседями и оплачивать по существующему тарифу потребляемую электроэнергию. Или же начинать подготовку к строительству не с получения условий застройки в отделе архитектуры местной администрации (первый пункт нашей статьи), а с подключения вашего участка к линии электропередач. В таком случае вы точно успеете подготовить строительную площадку к началу строительства.

Подрядчикам, которые не привыкли тянуть кота за хвост, достаточно будет трех дней, чтобы просверлить скважину на участке, поставить вагончик и организовать беспрепятственный подъезд транспорту для выгрузки строительных материалов.

Заключение

Подведем итоги, еще раз перечислив все нужные этапы:

1. Необходимо определить пятно жилой застройки в отделе архитектуры местного органа самоуправления. Данные сведения помогут определиться с размерами здания;
2. Необходимо провести геологические и геодезические исследования, чтобы иметь данные, которые помогут определиться с фундаментом дома и его посадки на участок;
3. Следует выбрать проект дома. Следует заказать проект, который будет учитывать уже полученные сведения о пятне застройки и результаты геологических изысканий, и отвечать всем требованиям постройки;
4. Выберите надежную и проверенную строительную компанию;
5. Оформите все необходимые разрешительные документы на строительство;
6. Проведите подготовку строительной площадки к началу строительных работ.

Не следует нарушать перечисленную последовательность действий, поскольку все шаги логически взаимосвязаны. Если не определите пятно застройки, то не сможете узнать максимальные размеры дома. Если не проведете геологические исследования, то не сможете начать строительство.

Некоторые этапы можно осуществлять одновременно. Ниже в таблице приведены подготовительные этапы и сроки их выполнения.

Всего: минимальные временные затраты для подготовки к строительству – 62 дня или 90 дней, если вы не горите желанием зависеть от соседа. Это при условии, что каждый этап будет выполняться своевременно, не будет изменений, которые необходимо будет вносить в проект или в документацию.

Надеемся, что данная статья будет вам полезной.